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关于加强前期物业管理工作的通知


2011-08-13

    房管字[2010]34号

 
关于加强前期物业管理工作的通知
 
各房地产开发企业、物业服务企业:
为规范前期物业服务行为,进一步明确建设单位与物业服务企业责任和义务,落实商品住房建设项目质量保证体系,切实维护业主的合法权益,根据《安徽省物业管理条例》、宣城市房管局《关于加强前期物业管理工作的通知》(宣房管[2010]109号)等法规和政策规定,结合我县实际,现就加强前期物业管理有关工作通知如下:
一、严格落实物业管理法规和政策
(一)严格按照物业管理法规和政策实施前期物业管理,并积极组织企业职工认真学习和贯彻落实。设立永久、固定的宣传栏宣传贯彻物业管理法规和政策。
(二)严格按照《安徽省物业管理条例》第十七条规定,对符合条件的及时向项目所在地乡镇人民政府书面申请筹备召开首次业主大会会议。
(三)严格按照《安徽省物业管理条例》第三十七条、第三十八条及《安徽省住宅区物业移交接管验收试行办法》和宣城市住房城乡建设委《关于住宅工程竣工交付使用规定的通知》(建管[2009]431号)的要求办理物业移交接管验收手续。
(四)严格按照《安徽省物业管理条例》第四十八条规定移交物业管理资料。
(五)开发企业应严格按照《安徽省物业管理条例》第七十四条规定,将供水、供电、供气、供热、通信、电视等设施直接移交给专业经营单位,并由各专业经营单位直接向业主收费,物业服务企业可接受各专业经营单位的委托代收有关费用。
二、规范前期物业管理行为
(一)规范前期物业招投标工作
1、严格按照《安徽省物业管理条例》及《前期物业管理招标投标管理暂行办法》落实前期物业招投标工作;
2、物业服务企业应早期介入建设项目服务和管理,前期物业招标文件应明确物业服务企业早期介入建设项目服务和管理的具体时间;
3、委托招标代理的,招标代理服务费由开发企业承担和支付;
4、为保证评标工作的公平、公正,在前期物业招投标过程中,评标委员会由随机抽取的专家组成,招标人不再参入具体评标工作;
5中标的物业服务企业应当自中标通知书发出之日起30日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同;招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。
(二)规范履行告知义务
1、应按照法规和政策规定申请《前期物业服务合同》格式条款备案,向物业买受人(业主)规范履行公示、公告、明示等告知义务,告知材料应交由物业买受人(业主)签字确认。
2、在物业管理区域各出入通道以及各单元楼道的显著位置,公示物业服务企业的服务电话、监督电话及县房管局的投诉电话。
3、物业服务合同期满或提前解除合同的,应于合同期满或解除合同90日前书面告知合同另一方续约、解约事项,并在物业管理区域公告,同时书面告知县房管局和项目所在地乡镇人民政府。
三、建立前期物业服务保障制度
(一)建立前期物业管理经费保障制度
1、建立前期物业服务履约保证金制度
1)履约保证金数额:物业服务企业按照不少于5万元的标准交纳履约保证金;开发企业按照不少于物业服务企业所交履约保证金1倍的数额交纳履约保证金。
2)交纳时间:履约保证金应于前期物业服务合同签订之日起5日内一次性打入县房管局监管账户;已签订前期物业服务合同的,应于20101231前将履约保证金一次性打入县房管局监管账户。
3)结算履约保证金:开发企业在项目办理综合验收备案、物业以及物业管理资料移交接管验收完毕并召开首次业主大会会议后,按履约情况结算履约保证金;物业服务企业应至退去该项目物业服务并向县房管局及项目所在地乡镇人民政府备案后,按履约情况结算履约保证金。
2、建立物业服务企业早期介入建设项目管理经费保障制度
120101130以后签订《前期物业服务合同》的,开发企业应按照物业管理区域物业总建筑面积每平方米2.00元以上的标准支付和承担物业服务企业早期介入阶段的服务和管理费用。
220101130前已签订《前期物业服务合同》的,开发企业应按照物业管理区域未竣工备案物业总建筑面积每平方米2.00元以上的标准支付和承担物业服务企业早期介入阶段的服务和管理费用。
3)物业服务企业早期介入阶段服务和管理费用,开发企业应于招标公告发布前或投标邀请书发出前一次性打入县房管局监管账户,已签订前期物业服务合同的应于20101231前一次性打入县房管局监管账户。县房管局根据合同双方的申请、项目建设进度等分期拨付给物业服务企业。
3、建立首次业主大会会议筹备经费保障制度
开发企业应于建设项目申请首次商品房预售许可前或申请首次商品房初始登记前预交不少于5万元的首次业主大会会议筹备经费;已核准商品房预售许可或商品房初始登记的建设项目,应于20101231日前预交不少于5万元的首次业主大会会议筹备经费。
首次业主大会会议筹备经费一次性打入县房管局监管账户,首次业主大会会议召开后据实结算筹备经费,采取多退少补的方式,不足部分由开发企业补交。
(二)建立物业服务用房保障制度
1、开发企业应按规定提供物业服务用房,并对物业服务用房进行必要的装修,并配置符合办公要求和服务要求的办公设施和设备。
2、如开发企业因建设进度的原因无法及时提供承诺的物业服务用房,应提供符合物业服务企业早期介入阶段和前期物业服务阶段需要的临时物业服务用房,并配置符合办公要求和服务要求的办公设施和设备。
四、认真做好前期物业管理备案工作
(一)物业管理项目备案
1、管理项目现场各岗位管理人员和工作人员备案
1)物业服务企业应按照物业招投标文件、项目物业综合服务等级标准以及物业服务合同的要求,合理配备早期介入建设项目管理和前期物业服务现场各岗位管理人员和工作人员,上岗人员应着装统一、持证上岗、挂牌服务、文明礼貌。
2)已签订物业服务合同的项目,物业服务企业应于20101231日前,将早期介入阶段和前期物业服务阶段现场各岗位管理人员和工作人员配备清单书面报送开发企业,并报县房管局及项目所在地乡镇人民政府备案;人员变动的应及时将变更信息书面报送开发企业,并报县房管局及项目所在地乡镇人民政府备案。
3)本通知公布后承接物业服务项目的,物业服务企业应于物业服务合同签订之日起30日内,将早期介入阶段及前期物业服务阶段现场各岗位管理人员和工作人员配备清单书面报送开发企业,并报县房管局及项目所在地乡镇人民政府备案;人员变动的应及时将变更信息书面报送开发企业,并报县房管局及项目所在地乡镇人民政府备案。
4)将早期介入阶段和前期物业服务阶段现场各岗位主要管理人员和主要工作人员配备情况在物业管理区域显著位置予以公示,人员变动的应及时更换公示内容。
2、物业服务质量保障制度备案
物业服务企业应制定以下项目管理制度,并向县房管局及项目所在地乡镇人民政府办理备案。
1)物业管理宣传制度
2)与业主及相关部门沟通制度
3)装饰装修管理和服务制度
4)公共秩序维护及安全防范制度
5)物业共用部位和相关场地清扫保洁制度
6)公共绿化养护和管理制度
7)物业共用部位和共用设施设备的运行、维护和管理制度
8)物业服务收费等财务管理制度
9)物业及物业管理资料的验收、承接和移交管理制度
(二)物业服务企业备案
跨区域来我县承接物业服务项目的物业服务企业应向县房管局申请备案取得备案证明
1、已承接物业服务项目的,应于20101231申请备案;
2、本通知公布后首次承接物业服务项目的,应于前期物业服务合同签订之日起15内申请备案。
(三)开发企业应将临时管理规约示范文本及制定的临时管理规约、《前期物业服务合同》及前期物业监管制度等资料报县房管局及项目所在地乡镇人民政府备案。
五、落实前期物业监管制度
(一)开发企业对前期物业管理负总责
1、开发企业应建立检查考核奖惩制度,制定物业服务质量监督检查办法,实行不定期巡查、每周检查、每月考核等制度。
2、建设项目未办理综合验收备案及物业移交接管验收的,由开发企业承担前期物业服务监督、管理责任。
(二)县房管局将采取定期或不定期明查、暗访等现场巡查方式对前期物业予以监管。对物业服务企业不良行为予以处罚并记入信用档案,对物业服务达不到服务标准的限期整改,情节严重的将限制参加物业招投标,并予以处罚和通报,直至取消物业服务企业资质;对开发企业检查监督不力、履职不到位、将不符合交付条件的物业交付使用的,将按有关法律法规进行处罚并予以通报;对因开发企业原因导致建设项目无法办理项目综合验收备案,物业以及物业管理资料无法办理移交接管验收的,由开发企业始终承担该项目物业管理的责任。
特此通知
00年十一月十九日
 
 
报:县委办、县政府办、县人大办、县政协办、县纪委办、县住房城乡建设委、常务副县长王庆武

 


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